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【老马价值观】楼市未来剧烈变动在所难免
2016-07-08 05:50:36 来源:作者: 浏览:124 评论:0

  经济之声评论员 马尚田

  今天说说楼市走向。

  四川自贡彩民陈先生最近中了865万元福彩,惊喜连连。这么一笔巨款怎么花呢?他和妻子的决定是,先给孩子买个学区房,然后还房贷。

  这让我想到那个笑话:中了500万大奖你打算干什么?还房贷啊。剩下的呢?剩下的,慢慢还。——房价居高不下,的确让很多人的生活多了一丝荒诞色彩。

  那么,楼市未来会怎么走?首先评估一下房地产税的影响。

  现在,重磅消息传出,房地产税最快可于2017年底实施。这消息怎么出来的呢?是从最近召开的第十届“中国经济增长与周期”论坛上传出来的。全国人大财经委副主任郝如玉透露,房地产税方案还在起草。郝如玉说,房地产税迄今已经试点征收了5年多,但是操作难度很大,有的地区税收成本甚至和税收收入相当。另外,一个地区征收房地产税,使得人才向周边地区转移。

  很多人就联想了,今年5月25日,财政部财政科学研究所原所长贾康说过,全国人大常委会立法规划已经将房地产税法列入了第一类的立法项目。因此有专家预计,房地产税法最快2017年通过。

  当然,也有专家判断,房地产税2016年完成立法、2017年正式全面实施的可能性几乎为零。而且,征收将难度重重。

  正如中国政法大学财税法研究中心主任施正文所说,“长远看,房地产税会成为省以下地方政府的主体税种,这在我国将是一个漫长的过程,至少要十年、二十年以后才能达到。”

  事实上,很多人关心这个房地产税征不征,怎么征,是希望能给房价降降温。但从上海和重庆试点“房产税”来看,影响十分有限。

  综合评估:房地产税在2017年正式全面实施的可能性不大,即使推出,指望房地产税给房价降温也并不乐观。

  好,继续关注楼市走向。来看中国房价行情平台公布的6月31个省会城市的住宅房价排行情况:合肥、北京、上海、南京等地的房价涨势依然可观,将大部分省会城市甩在后头。其中,合肥6月住宅均价11854元,同比涨幅49.88%位列省会城市之首。

  房价如此多娇,引无数英雄竞折腰。楼市未来会怎样?社科院最新发布的《中国住房2016中期报告》不能不看。

  这个报告认为,当前房地产市场的总体回升主要是由于政策促进和市场预期变化引起的。报告预测,2016年下半年到2017年上半年,房地产市场可能会迎来一个短期调整期。2016年全年商品房销售有望创历史新高。市场分化将从“少数城市热、多数城市冷”转向两极分化进一步加剧。

  那么,放眼未来,十年二十年后,房价又将如何?有一种观点:“楼市最后的盛宴正在逐渐结束!”理由是,随着“70后”、“80后”购买了一套房甚至多套房,到“90后”、“00后”成为买房主体,买房人数减少,许多人手上有多套房,而空置的房子未来需要缴纳房地产税,房子变得不再值钱。

  这种推测是否有道理呢?有道理。

  根据人口结构变化来研究房地产市场走向一直被视为住房需求评估的基本方法。早在上世纪八十年代,美国著名经济学家曼昆就通过人口年龄结构准确预测到2007年前后美国住房价格的大幅下降趋势。大量研究表明,美国次贷危机的集中爆发以及房地产泡沫的破灭,几乎与美国的人口生育周期一脉相承。

  最近,人口学专家郑真真表示,未来30年,中国会快速的老龄化。这一趋势已经不可逆转,人口也会随之减少。到本世纪末,中国人口会减少到1980年的水平,也就是大约10亿人左右。

  那么,人口老龄化会怎样影响楼市呢?根据国际经验,人口抚养比的这种长期上升趋势将会一定程度上导致住房刚性需求的下降。分析认为,未来二十年中国城市住房需求的总体走势将会呈现出“上升—平稳—下降”的“倒U型”特征,拐点大致出现在2020-2025年间,届时中国城市的住房需求将不再具备快速增加的条件。

  咱们总结一句,决定房价的走势的主要看供求关系,而人口增速决定未来房价涨跌。长期来看,中国房地产的黄金时代、暴利时代渐行渐远,未来,我国人口老龄化将极大影响住房需求,楼市的剧烈变动在所难免。

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